住宅の買い替え

住宅の買い換えを行う場合、「売却」と「購入」のタイミングが重要です。同時に行えればベストですが、現実にはなかなか難しいものです。また住宅の買い替えを行うのはほとんどの方が初めての事です。どのような手順で進めて良いか分からないという方も多いでしょう。

買い替えには、「売却先行」と「購入先行」の2通りがありますが、売却を先行するべきか、購入を先行するべきかはお客様のご事情や資金内容により異なります。どちらを選択されても、資金の段取りや引渡しのタイミングなど、十分な計画が必要です。安心して買い替えを進めるためにも、売却の専門家の意見を参考に、計画を立てましょう。

「売却」が先か、「購入」が先か検討しましょう。

買い替えの第一歩は、その方針を決めることです。「売却先行」で進めるのか、「購入先行」で進めるのか、それぞれにメリット、デメリットがあり、比較してお客様にあった方針を決めましょう。

【売却先行タイプ】は資金面で安心・確実です。

まず現在お住まいの住宅の売却を行い、予算（資金計画）を確定させてから新しい購入物件を探す方法です。購入物件が特定されていないお客様には、安心で確実な方法です。

売却査定で資金状況を把握し、買い替えの方針を決める。

買い替え方法の特徴が分かれば、、不動産会社に現在お住まいの住宅の売却査定を依頼します。買い替えを成功させるには「現在のお住まいがいくらで売れるか（売却後残金）」「残債が残る場合、資金の準備が可能か、あるいはローンを組めるか」「自己資金をいくら準備できるか」など、ご自身の資金状況を正しく把握することが大事です。その上で購入物件の予算を決めます。

買い替えを成功させるには、無理のない資金計画がもっとも重要だといえます。

現在お住まいの住宅が、売却後に、①住宅ローン残債が残る場合、②残債が残らず売却益が出る場合、③すでに住宅ローンの残債がない場合、は①売却先行で資金確定が先、②売却先行を念頭に購入も同時に進める、③購入先行で理想の住まい探し、それぞれの資金計画がもっとも重要だと認識し無理のない売却計画を立てて進めましょう。

安心に買い替えを進めるために

現在すでに住宅ローンの残債がない方を除き、購入先行の買い替えには資金面の不安がつきまといます。しかし、売却を先行した場合には、契約から1ヶ月程度の引渡しまでに理想の購入物件を見つけるのは難しい場合も多く、一時的に賃貸などの仮住まいをする手間や費用負担があります。

そこで当社では、売却先行で買い替えを進める場合、売却の際にできる限り買主様への引渡し期限を延ばす交渉を行っています。交渉の末、仮に引渡しまでの期間を3ヶ月に伸ばすことができれば、その期間は安心して購入物件を探す事ができます。買主様の状況によっては最長5ヶ月程度までなら交渉できる事もあります。

買い替え時の税金について

不動産を購入したり、売却したりする場合と同様に、買い替えの場合にも同じように税金がかかります。しかし買い替えの際には一定の要件を満たす事で、税金が軽減されるなどの特例があります。予め確認しておきましょう。

特定の居住用財産の買い替え特例

買い替えの際の居住用財産の売却で譲渡益を得た場合、売買代金が1億円以下、売却した年の1月1日現在で所有期間が10年超、居住期間10年程度以上の場合など一定の要件を満たすものに限り、譲渡益に帯する課税を、買い替えた居住用財産を将来的に売却するときまで繰り延べる事ができるというものです。

詳しくは国税庁のホームページ📖をご覧ください。

特定の居住用財産の買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

買い替えの際の居住用財産の売却で譲渡損失を得た場合、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の所得から控除（損益通算）することができるというものです。その年の所得よりも譲渡損失が大きい場合には、翌年以降最長3年に渡り所得から控除（繰越控除）ができます。

詳しくは国税庁のホームページ📖をご覧ください。